Le permis de régularisation peut être introduit sur base volontaire à tout moment. Cependant, afin de maximiser les chances d’acceptation de la régularisation, il est important de bien présenter et préparer le permis. En effet, l’Administration pourrait émettre des réserves. 

COMPARER LA SITUATION EXISTANTE ET LA SITUATION DE DROIT 

Si vous disposez des plans de permis de votre immeuble, vous pouvez comparer la situation du permis obtenu et la situation réelle. Certaines différences peuvent être relativement importantes et facilement repérables alors que d’autres peuvent l’être beaucoup moins. Cependant lors de l’introduction d’un permis d’urbanisme, qu’il soit avec ou sans recourt à un architecte, vous devrez fournir des plans de la situation existante de l’immeuble. Vous devrez également fournir des plans de la situation « à réaliser », c’est-à-dire les plans comportant les modifications que vous apporterez au bien afin qu’il soit conforme. Lors de l’étude du permis par l’Administration Communale, l’ensemble du bâtiment sera analysé avec les divers critères de conformité. Il est important que votre projet dans son entièreté soit conforme à tous les règlements en vigueur : CoDT, code wallon du logement, guide communal d’urbanisme…  

Prenez également tous les renseignements disponibles auprès du Service Communal d’Urbanisme afin de connaitre intégralement l’aspect urbanistique de votre immeuble. En effet, il peut arriver que les éléments dont vous disposez lors de l’achat du bien comportent des lacunes et/ou des erreurs.  

Exemple d’un cas vécu :

Dans le cadre d’un permis de régularisation pour une terrasse en toiture d’un immeuble, nous avons fait face à des plans de permis non conformes à la réalité. Ceci a posé problème lors du calcul de superficie des logements car certaines pièces d’habitation n’ont pas pu être comptabilisées. Les logements étaient donc non conformes aux normes en vigueur. En accord avec la propriétaire, nous avons intégré au permis les modifications nécessaires pour rendre les logements conformes. 

REALISER UNE ETUDE PREALABLE  

La demande de régularisation est considérée comme une demande de permis d’urbanisme initial. Ceci implique pour le projet de se conformer à toutes les règlementations en vigueur au moment de la demande (et non lors de la réalisation des travaux). Afin d’augmenter les chances d’acceptation de votre permis, vous pouvez consulter l’Administration Communale avant d’introduire la demande. De cette manière, vous pourrez obtenir un avis préalable sur votre projet et éventuellement y apporter les modifications nécessaires. Il existe plusieurs types d’avis préalables :  

  • Le certificat d’urbanisme qui constitue un avis officiel de la commune 
  • Une rencontre informelle avec un agent traitant qui ne revêt aucun caractère officiel mais ayant l’avantage d’être gratuit et beaucoup plus rapide. 

Dans certains cas plus complexes, il peut être utile de combiner les deux. De cette manière, vous pourrez introduire la demande de certificat d’urbanisme sur base des remarques émises lors de la rencontre informelle.   

L’étude préalable se doit d’intégrer toutes les données que doit comporter un permis. Il restera alors à remplir les documents administratifs en fonction des options d’exécution choisies.  

Lors de l’étude préalable, il est important de réaliser une analyse des réglementations, guides et autres normes s’appliquant à votre projet (plan de secteur, zones inondables, guide régionaux ou communaux, etc.). Vous pourrez alors déterminer si des mesures particulières sont à considérer pour la conformité de votre projet.

Pour cette phase vous réaliserez des plans, coupes et élévations de la situation existante du bien ainsi que de la situation à réaliser. L’ensemble devra être représenté à une échelle de 1/100 ou 1/50.  

 Certificat d’urbanisme 

Il existe deux types de certificats d’urbanisme :  

  • Le CU1 donne toutes les règlementations en vigueur et les informations cartographiques pour une parcelle cadastrale.  
  • Le CU2 est un avis sur un projet en vue d’obtenir un permis d’urbanisme. Cette procédure est plus longue mais constitue un avis formel. 

ETABLIR LE DOSSIER DE PERMIS D’URBANISME

Une fois que vous avez bien défini le projet et que toutes les implications du permis sont connues, vous pouvez rédiger la demande de permis d’urbanisme. Cette demande peut être faite avec ou sans recourt à un architecte selon le type de demande. Vous trouverez dans le CoDT les différents types de permis en fonction des travaux que vous avez réalisés: travaux ne nécessitant pas de permis, permis sans recourt d’architecte, permis avec recourt d’architecte.

Qu’il s’agisse d’une demande avec ou sans recourt d’architecte, nous vous conseillons de vous faire aider par un professionnel compétent. En effet, le professionnel connait les différentes dispositions législatives qu’il convient de respecter pour un permis.  De plus, il dispose de l’expérience nécessaire pour orienter la demande et justifier les éventuelles dérogations.

Notez que si vous rendez un permis non complet, vous avez 180 jours pour apporter les pièces manquantes au dossier. Si vous ne respectez pas ce délai ou que le dossier est déclaré une nouvelle fois incomplet, votre permis sera automatiquement refusé et une nouvelle demande devra être introduite.  

CONCLUSIONS 

En conclusion, pour un permis de régularisation, il est très important de procéder par étapes et dans cet ordre :  

  • Comparer la situation de fait et la situation de droit.  
  • Préparer une étude préalable pour le projet en intégrant toutes les données et normes légales.
  • Réaliser et introduire la demande de permis de régularisation.  

POUR PASSER A L’ACTION 

  • Comparer la situation existante et la situation de droit
  • Ne pas hésitez à se faire aider par un professionnel si vous avez un doute sur les obligations et réglementations à appliquer. 

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