L’infraction urbanistique peut entrainer des conséquences lourdes pour le contrevenant. En effet, des infractions urbanistiques peuvent découler le risque de voir engager la responsabilité civile. Le propriétaire voit également son bien nettement dévalorisé. L’infraction urbanistique peut également entrainer des pertes locatives importantes voir l’inhabitabilité de l’immeuble 

LE RISQUE PENAL 

Pour les particuliers

Amende ou transaction pénale : 100 à 50.000 €  

Peine d’emprisonnement : 8 jours à 3 mois  

Inscription au casier judiciaire.  

Pour les professionnels

Amende ou transaction pénale : 2.000 à 100.000 € 

Peine d’emprisonnement : 15 jours à 6 mois 

Inscription au casier judiciaire, risque du point de vue des agréments ou de l’ordre professionnel.  

LE RISQUE CIVIL 

Remise en état, exécution d’ouvrages ou travaux d’aménagement, paiement d’une somme qui représente la plus-value acquise par l’immeuble. Si le contrevenant ne remet pas son bien en ordre, le fonctionnaire délégué, le Collège ou la partie civile pourront pourvoir d’office à son exécution.  

De plus, le contrevenant peut être condamné à des dommages et intérêts ou autres débours pour son infraction que ce soit vis-à-vis de l’administration ou de tiers.  

MOINS VALUE 

Un immeuble en situation d’infraction, ayant fait l’objet d’un constat ou non, connait une moins-value importante sur le marché de l’immobilier. En effet, le risque est transféré à l’acquéreur qui se rend alors lui-même coupable d’une infraction de maintien. Dès lors, il sera difficile de vendre l’immeuble sans négocier le prix.  

Pour l’acquéreur, les infractions urbanistiques représentent des travaux et des coûts afin de remettre le bien en conformité.  

Enfin en matière d’immeuble de rapport, les acquéreurs estiment le plus souvent la valeur d’un immeuble à acheter par l’approche du revenu locatif. Si l’immeuble que vous souhaitez vendre n’est pas en règle, les revenus locatifs pour les logements non conformes seront fortement diminués voire nuls. Par conséquent, la non-conformité peut entrainer dans certains cas une diminution de la valeur de plusieurs dizaines de milliers d’euros.  

Exemple :  

Vous souhaitez vendre un immeuble constitué de 5 kots qui n’est pas en règle d’urbanisme. Par conséquent, les kots ne peuvent pas être conservés.

Si l’immeuble n’est pas en règle du point de vue urbanistique, les kots ne pourront pas être conservés. Par conséquent, l’acheteur devra réaliser des travaux pour réorganiser l’immeuble en maison unifamiliale. L’acquéreur pourra la louer pour un loyer mensuel approximatif de 800€ hors charges. 

Si l’immeuble est en règle, l’acquéreur ne devra pas engager de frais de travaux car les kots pourront être conservés. Il pourra espérer obtenir un revenu approximatif de 1.250€ hors charge. Cette somme représente la somme des différents loyers mensuels.

Dans le premier cas, l’acquéreur qui cherche un rendement de 5% brut sera prêt à faire un investissement total de 192.000 € travaux et frais compris. Dans le deuxième cas, l’investissement s’élèvera à 300.000 € travaux et frais compris. De plus, les banques prêteront plus facilement les 300.000 € que les 192.000€ car le risque locatif est dilué. En effet, les kots représentent plusieurs sources de loyers et donc une sécurité. 

Vente avec cahier des charges ou avec permis : 

Vous pouvez également vendre votre bien après avoir obtenu un permis d’urbanisme mais sans avoir exécuté les travaux. L’acheteur reprendra alors le permis afin d’exécuter les travaux de mise en conformité de l’immeuble. Cette situation peut représenter une solution car vous vendrez un immeuble dont la situation urbanistique est connue de l’acheteur.  

RISQUE LOCATIF 

Votre locataire pourra demander l’annulation du bail et invoquer l’exception d’inexécution. Vous risquez alors de devoir procéder au remboursement intégral des loyers perçus depuis l’entrée en vigueur du bail. Le locataire pourra également vous demander une indemnisation pour le préjudice subi au sens de l’article D.VII.24 du CoDT 

De plus, un constat d’infraction urbanistique représente un risque pour locataire. En effet, le logement peut être   déclaré insalubre. Le locataire peut également se voir refuser sa domiciliation lors de son inscription au registre de la population.  

INHABITABILITE 

Un immeuble en infraction urbanistique ne peut pas être aux normes. L’administration pourrait donc déclarer le bâtiment inhabitable pour cause d’infraction urbanistique et de non-conformité. Le propriétaire connaitra alors un chômage immobilier le temps de la mise en conformité de l’immeuble et de la levée de cet arrêté. À savoir qu’un rendez-vous pour une visite de contrôle après travaux peut mettre plusieurs mois, vous risquez de perdre plusieurs milliers d’euros de loyer.  

SUREVALUATION DU PATRIMOINE 

Un immeuble en infraction outre sa moins-value connaitra aussi de nombreuses difficultés supplémentaires lors de la vente. En effet, le risque pour l’acquéreur de recevoir un procès-verbal d’infraction ou de se voir délivrer un refus de permis de régularisation est réel. La possibilité que la vente soit bloquée après le compromis voire annulée après les actes existe aussi si l’acquéreur n’avait pas connaissance de la situation irrégulière de l’immeuble. L’acheteur pourra alors faire valoir ses droits et demander des dommages et intérêts auprès des différents intervenants dans la vente (notaire, agent immobilier, vendeur, administration communale,…). Le bien peut également être vendu avec l’obligation de remettre un état légal en le rendant conforme. Dans ce cas, des travaux devront être réalisés. Cela implique une difficulté pour les potentiels acquéreurs de se projeter dans l’immeuble. Les travaux représentent également une prise de risque plus élevée en matière d’investissement. 

Votre patrimoine est alors moins liquide ce qui peut être problématique si vous ou vos héritiers devez vendre l’immeuble dans un bref délai.   

CONTINUITE DANS LE TEMPS 

La plupart des infractions en matière pénale sont limitées le temps de leur action : par exemple, vous roulez à 160km/h sur l’autoroute, vous êtes en infraction uniquement le temps entre lequel vous dépassez les 120km/h et le moment où vous ralentissez jusqu’à 120km/h. Une fois que l’infraction est finie, le parquet a un certain délai pour vous signifier que vous étiez en infraction.  

Les infractions urbanistiques sont dites continues. En effet, lorsque vous faites des travaux dans votre immeuble sans avoir obtenu de permis, vous serez en infraction uniquement jusqu’à ce que vous fassiez le nécessaire pour le rendre conforme. Autrement dit pour qu’il corresponde au permis obtenu ou qu’un permis de régularisation soit introduit pour régulariser la situation existante. Puisque l’infraction prend fin uniquement lorsque l’immeuble est remis en état, on ne peut donc pas parler de délai après lequel votre infraction ne serait plus punissable. 

Cependant, depuis l’entrée en vigueur du CoDT, certaines infractions urbanistiques peuvent être prescrites moyennant certaines conditions et dans un délai de 10 ou 20 ans selon le type d’infraction en présence.  

 

CONCLUSIONS 

En conclusion, une infraction urbanistique peut être lourde de conséquence car elle entraine des conséquences pénales, civiles et une perte qui peut s’avérer considérable pour la valeur de votre patrimoine.  

POUR PASSER A L’ACTION 

  • Évaluer la possibilité d’infraction urbanistique dans vos immeubles 
  • Régulariser les éventuelles situations infractionnelles.  

Bienvenue sur le site de

CONVERGENCES CONFORMITÉS

Pour vous remercier les visiteurs de notre site, nous avons eu envie de vous OFFRIR UN CADEAU GRATUIT et de vous faire profiter maintenant d’une offre exclusive et entièrement gratuite.

Nous vous proposons en effet de recevoir notre guide « 5 STRATÉGIES POUR ÉVITER LA DÉVALORISATION DE VOTRE IMMEUBLE ». Ce guide gratuit a pour objectif de vous servir de référence pour les actions faciles que vous pouvez accomplir vous-même.

Vous pourrez revenir régulièrement, pour savoir quoi faire et quand le faire. Ce livre aborde divers aspects, organisés en fiches synthétique :

- L’enveloppe du bâtiment (les murs, la toiture et les châssis)

- Les techniques (chauffage, électricité, sanitaire)

- Les installations d’énergie (eau, gaz, électricité)

Et bien d’autres conseils indispensables. Profitez-en dès MAINTENANT : il contient également un BONUS EXCLUSIF !

INSCRIPTION CONFIRMÉE ! Vérifiez vite vos courriels !

Share This