Quelques points clefs vous permettront de déterminer la gravité de l’infraction qui a été commise dans votre immeuble. Ces différents aspects vous permettront aussi de vous orienter dans les solutions à envisager pour régulariser et rendre votre immeuble conforme.
ACTION 1 : DETERMINER L’AGE DE L’INFRACTION
Certaines dates sont devenues très importantes en matière d’urbanisme. Vous devez toujours les garder à l’esprit pour la conformité de votre bâtiment.
21 avril 1962 : première loi sur l’urbanisme. Les travaux antérieurs à cette date ne pourront pas être déclarés non conformes car il n’existait pas de loi. C’est le principe de la légalité des délits et des peines.
20 août 1994 : depuis cette date diviser ou créer un logement supplémentaire dans un bâtiment nécessite un permis d’urbanisme. Un logement créé ensuite ne bénéficiera pas d’amnistie possible. À noter qu‘aujourd’hui, créer un seul logement supplémentaire fera l’objet d’un permis sans concours d’architecte alors que créer plus d’un logement supplémentaire fera l’objet d’un permis avec concours d’architecte.
1 mars 1998 : date de l’amnistie, toutes les infractions qui respectent certains critères étudiés ci-dessous peuvent faire l’objet d’une amnistie.
1 juin 2017 : entrée en vigueur du Code de Développement Territorial (CoDT) pour la région wallonne.
ACTION 2 : DETERMINER LA NATURE DE L’INFRACTION
Création de logement supplémentaire au sein d’un immeuble existant avant 1994
Vous pouvez apporter la preuve de logements existants dans votre immeuble par plusieurs voies de droit :
- Preuve de baux
- Registre de la population avec le nombre de ménages présents dans le logement
- Preuve du nombre de compteurs chez les fournisseurs d’énergie avant 1994.
Infractions entre le 21 avril 1962 et le 1 mars 1998
Ces infractions sont régularisables par preuve l’exécution dans cette période sauf si :
- Nombre de logement modifié après 1994,
- Contraire au plan de secteur,
- Zone de protection de la nature,
- Bien concerné par une mesure de protection du patrimoine,
- Les actes et travaux relèvent d’une autre police administrative,
- L‘infraction a fait l’objet d’un PV de constat avant le 1 juin 2017.
Infraction commise après 1998
Sont prescrites par l’écoulement d’un délai de 20 ans si elles respectent les mêmes conditions que les infractions commises avant 1998.
Sont prescrites par l’écoulement d’un délai de 10 ans si elles respectent certaines conditions plus strictes qui sont :
- Conforme au plan de secteur (sauf si dérogation)
- Conforme au Guide Régional d’Urbanisme
- Et soit : un écart maximum de 20 % par rapport à la situation autorisée, auvent ou extension de hangar agricole selon certaines conditions, non–respect des ouvertures prévues dans le permis, non–respect des tonalités prévues dans le permis.
ACTION 3 : DETERMINER LE CARACTERE REGULARISABLE SANS PERMIS
Si votre bâtiment rentre dans l’une de ces catégories, il vous incombera de prouver l’ancienneté de l’infraction urbanistique afin de bénéficier de l’amnistie ou de la prescription.
Les différents moyens de preuves sont :
- Des factures, devis de réalisations, rapports de chantier architecte,
- DIU car tous les travaux après 2001 doivent faire l’objet d’un DIU (à terme pour les prescriptions),
- Autorisations administratives (permis location, permis urbanisme),
- Documents graphiques et photos,
Vérifier les critères d’amnistie ou de prescription pour savoir quels sont les délais.
ACTION 4 : DETERMINER LE CARACTERE REGULARISABLE AVEC PERMIS
Si l’immeuble doit faire l’objet d’un permis de régularisation, il convient de réaliser une étude préalable. Cette dernière permettra de savoir quelles sont les infractions et les possibilités de régularisation de l’immeuble en fonction de leur importance et des critères communément établis dans la commune pour l’accord de permis d’urbanisme.
Par exemple :
Si vous devez régulariser des logements, il faudra être attentif au nombre de places de parking disponibles sur la parcelle.
Si vous régularisez une annexe dans un environnement campagnard, vous devrez être attentif à la situation de l’immeuble sur le plan de secteur etc.
ACTION 5 : MISE EN CONFORMITE
Pour entreprendre de rendre votre bâtiment conforme, vous devez rassembler tous les renseignements nécessaires à la mise en oeuvre de la régularisation de votre immeuble. Vous devez également avoir une connaissance globale des législations en vigueur ainsi que des différents points de non-respect de celles-ci. Vous devrez souvent passer par une double étape de mise en conformité.
Dans un premier temps, vous réaliserez une mise en conformité juridique de votre immeuble. Afin de faire reconnaitre sa situation de fait comme une situation de droit.
Dans un deuxième temps, vous devrez certainement réaliser une mise en conformité technique de votre immeuble : en fonction des rapports de service de prévention, de la mise en conformité avec les différents règlements communaux et régionaux.
CONCLUSIONS
Si votre immeuble est confronté à une situation d’irrégularité urbanistique, vous devez évaluer plusieurs points. Dans un premier temps la date de la potentielle infraction et les preuves que vous pouvez apporter de son ancienneté par rapport aux différentes lois importantes. Ensuite, savoir si elle est de nature à être régularisée ou non.
POUR PASSER A L’ACTION
- Donner date certaine aux travaux
- Évaluer la gravité de l’infraction
- Mise en conformité
