Monsieur et Madame J. sont propriétaires exploitant d’une ferme à vocation thématique. Lors de l’élaboration de leur projet, ils ont demandé toutes les autorisations administratives. Cependant les services de prévention ont été consultés après la délivrance du permis d’urbanisme comme cela se faisait à l’époque. 

Un jour, la maman de Madame J. veuve depuis quelques mois doit être prise en charge en raison de la dégradation de son état de santé. Monsieur et Madame J. ont beaucoup de place dans les dépendances de leur ferme et leur projet ayant évolué décident de transformer des locaux qui dans le permis initial étaient destinés à la logistique d’accueil de groupes en un logement confortable accessible aux PMR vu qu’il est situé au rez-de-chaussée.  

LE CONSTAT D’INFRACTION URBANISTIQUE

Pour différentes raisons que nous ne développerons pas ici, la maman de Madame J. n’a pas habité longtemps dans le nouveau logement aménagé à son attention. Ce logement étant libre, M. et Mme. J. ont décidé de le donner en location à une de leurs connaissances. De bonne foi, cette personne se rend à l’administration communale pour faire son transfert de domiciliation. Et, c’est là que tout commence. L’administration écrit au propriétaire pour lui signaler qu’une personne a demandé une domiciliation à une adresse non connue de leur service. L’administration demande à l’agent de quartier d’aller constater la situation. Celui-ci dresse, à l’attention du Collège communal, un procès-verbal de sa visite. À la suite de ce procès-verbal de constat d’infraction, la machine se met en route.  

Le Collège des bourgmestres et échevins signale l’infraction par écrit aux propriétaires. L’administration leur demande d’introduire un dossier de régularisation, avec un rappel des délais dans lesquels les démarches doivent être entreprises. 

Que faire après la réception du procès verbal de constat d’infraction ?

Monsieur et Madame J. commencent bien entendu à se poser des questions pour essayer de savoir ce qu’ils doivent faire. Pour finir, ils prennent contact avec CONVERGENCES. Après avoir pris connaissance du dossier, CONVERGENCES se rend à l’administration communale concernée. Très vites plusieurs points sont mis en évidence. Le dossier de régularisation urbanistique devra intégrer, en plus de la demande spécifique pour le logement supplémentaire, tous les autres travaux réalisés sans autorisation.  Les propriétaires disposent de plans mais ceux-ci s’avèrent difficilement utilisables car imprécis et comprenant de nombreuses lacunes. Une évidence s’impose, il faut refaire un relevé complet de la situation existante et c’est très grand et complexe. Le coût pour cette phase de travail est élevé. 

Il est important de pouvoir disposer d’un plan de la situation existante car cela permet de visualiser la situation dans son ensemble et de repérer clairement les différentes infractions. Certaines de ces infractions ne poseront pas de problème particulier, cependant d’autres vont nécessiter des recherches plus approfondies. Pour cela CONVERGENCES a réalisé une analyse administrative intégrant une recherche des réglementations en vigueur pour l’ensemble immobilier en faisant une analyse de la cartographie disponible sur le site de la Région Wallonne.  

Demande de permis de régularisation

Un élément essentiel est mis à jour lors de cette recherche. L’immeuble se trouve en zone agricole, ce qui veut dire qu’il n’est, a priori, pas possible de créer un logement supplémentaire. Etant donné qu’aucune administration concernée ne peut se prononcer officieusement, le propriétaire doit introduire une demande de  permis d’urbanisme. Monsieur et Madame J. décident de le faire et d’en assumer le coût. Le dossier suit son cours administrativement mais très lentement. Les propriétaires reçoivent une délibération défavorable du Collège de la commune, qui motive sa décision sur base de l’avis défavorable du fonctionnaire délégué.  

Echanges avec l’Administration et octroi du permis

S’ensuivent alors des mois d’échanges, et de rendez-vous avec les différentes administrations pour en arriver à être enfin en contact avec quelqu’un qui acceptera de prendre position pour préciser ce que l’administration pourrait autoriser. Malgré cela, les échanges restent difficiles. Dans un souci de valorisation de l’organisation, les propriétaires ont souhaité qu’une division horizontale de l’aile concernée de la ferme soit intégrée dans les propositions transmises à l’administration. Or, l’administration impose, pour des raisons de lisibilité du parcellaire de créer une division verticale de l’immeuble. Le nouveau logement doit également être de qualité, suffisamment grand et réparti sur plusieurs étages. Celui-ci devra également comprendre une parcelle de terrain privative.  

Les propriétaires n’ont pas le choix. CONVERGENCES modifie une nouvelle fois les plans et les propriétaires réintroduisent une nouvelle fois un dossier de demande de permis d’urbanisme complet.  

Après plusieurs mois d’attente, les propriétaires ont reçu la décision d’octroi favorable. Cette décision impose quelques travaux supplémentaires pour régulariser toutes les infractions. Cependant la domiciliation du locataire est enfin possible. 

Que faire après la réception de la décision d’octroi favorable ?

Il faut bien lire les documents reçus car même si la décision est favorable, il peut y avoir des prescriptions à respecter et des charges d’urbanisme.  

Dans tous les cas, il faut conserver bien précieusement la copie complète de tous les documents reçus. Ceux-ci sont des documents officiels opposables aux tiers.  

LE PERMIS D’URBANISME OTROYE A-T-IL ÉTÉ RESPECTE ? 

Lorsque l’administration délivre un permis d’urbanisme, il y a deux possibilités. La première est d’entreprendre les travaux en respectant le permis. La deuxième est de ne pas réaliser les travaux et dans ce cas, ils ne pourront pas être entrepris après la période de validité du permis.

Dans le cas d’une régularisation urbanistique, le propriétaire n’a pas le choix. Il a l’obligation de réaliser les travaux pour rendre le bien conforme.  

Quel a été le suivi dans le cas de notre exemple ?

Comme souvent, CONVERGENCES n’est pas informé des suites réservées à la décision d’octroi d’une demande de régularisation.  

Les propriétaires qui se sont déjà trouvés une fois en infraction de par leur attitude, recommencent à prendre des risques car rien ne prouve qu’ils vont respecter les prescriptions de la décision d’octroi de leur permis d’urbanisme et prennent le risque une nouvelle fois de se retrouver dans une situation délicate vis-à-vis de l’administration. CONVERGENCES recommandent à tous ses clients de les tenir au courant des suites réservées aux permis d’urbanisme. CONVERGENCES propose toujours aux clients de les accompagner dans la mission de contrôle de l’exécution. Malheureusement, la plupart des clients ne le font pas.  

CONCLUSIONS 

Il y a toujours une solution à un problème de régularisation urbanistique. Parfois, cela peut prendre longtemps et il peut y avoir des « charges d’urbanisme », c’est-à-dire des travaux à réaliser pour répondre aux impositions de l’administration. Dans presque tous les cas abordés par CONVERGENCES les propriétaires ont obtenu les autorisations. Dans le cas présent, hormis l’amende et les frais liés aux prestations de CONVERGENCES, les contraintes supplémentaires imposées sont assez faciles à rencontrer.

POUR PASSER A L’ACTION  

  • En cas de découverte d’infraction urbanistique, contacter CONVERGENCES ou au minimum un architecte bien informé.  
  • Ne pas attendre et prendre immédiatement les mesures qui vont permettre au propriétaire de mettre son bien en conformité.   

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