DEPUIS LE 1er SEPTEMBRE 2018, LA LEGISLATION SUR LE CONTRAT DE BAIL A CHANGE. QUELLES SONT LES IMPLICATIONS POUR VOUS ? COMMENT ADAPTER VOS CONTRATS POUR L’AVENIR ? VOUS RETROUVEREZ CI-DESSOUS LES ELEMENTS IMPORTANTS DE CES EVOLUTIONS. 

Il existe à présent une obligation de bail écrit ainsi que certaines obligations concernant l‘état des lieux, la publicité des annonces de mise en location et la sélection des locataires. Il existe également des contrats de bail pour les logements étudiants et pour la colocation. 

 

OBLIGATION D’ECRITURE 

Tout contrat de bail doit à présent être établi par écrit et mentionner certaines informations obligatoires telles que :  

  • L’identité de toutes les parties (pour les personnes physiques : nom, deux premiers prénoms, domicile, date et lieu de naissance. Pour les personnes morales, vous devez ajouter la dénomination sociale et le numéro d’entreprise); 
  • La date de début du contrat; 
  • La durée du bail; 
  • Le type de bail; 
  • La désignation de toutes les pièces et parties d’immeuble couvrant l’objet locatif; 
  • Le montant du loyer hors charges; 
  • Le montant et la nature des charges communes éventuelles; 
  • La nature et le montant des charges privatives si celles-ci ont un caractère forfaitaire ; 
  • L’indication du caractère privatif ou forfaitaire des charges privatives ou communes éventuelles; 
  • Mode de calcul des charges et répartition effectuée si habitations multiples; 
  • Mention de l’existence de compteurs individuels ou collectifs; 
  • Date du dernier certificat PEB. 

COMMUNICATION PUBLIQUE 

La nouvelle réglementation régit les communications publiques. Celles-ci doivent contenir les éléments suivants :  

  • La catégorie PEB; 
  • Le montant du loyer hors charges; 
  • Le caractère forfaitaire ou provisionnel des charges privatives et communes éventuelles; 
  • La nature et le montant des charges communes éventuelles; 
  • Le montant et la nature des charges privatives si celles-ci ont un caractère forfaitaire. 

SELECTION DU LOCATAIRE 

Le bailleur, en vue de sélectionner son locataire, est en droit de demander certaines informations afin de pouvoir faire sa sélection. Celles-ci sont :  

  • Nom et prénom du ou des candidats; 
  • Moyen de communication avec le candidat; 
  • Adresse du candidat; 
  • Date de naissance ou preuve de capacité à contracter; 
  • Composition du ménage; 
  • État civil du preneur si marié ou cohabitant légal; 
  • Montant des ressources financières dont dispose le candidat; 
  • Preuve de paiement des trois derniers loyers.  

Le bailleur ne pourra demandé aucunes autres données excepté si des motifs sérieux de justification le permet.    

ASSURANCE INCENDIE  

Sauf si les parties en décident autrement, dans le bail, et ce de manière explicite, le preneur contracte une assurance incendie. Ce dernier doit la prendre préalablement à l’entrée dans les lieux et apporte chaque année la preuve de paiement de la prime.

Si dans le mois qui suit l’entrée dans les lieux (ultérieurement dans les deux mois) le preneur reste en défaut de preuve de paiement, le bailleur peut contracter chez son organisme assureur une police « abandon de recours » et en répercuter le coût au preneur. La franchise peut également être répercutée au preneur si sa responsabilité est engagée.  

FRAIS ET CHARGES IMPUTEES AU PRENEUR  

Les frais et les charges imputées au preneur sont presque toujours mentionnés dans un compte distinct excepté sil a été expressément énoncé dans le bail que ceux-ci sont fixés forfaitairement. Le bailleur doit produire l’ensemble des documents établissant les dépenses ainsi que les calculs détaillés des charges. Le preneur doit avoir la possibilité de consulter les pièces en cas d’habitation multiples.  

Le bailleur doit au preneur les sommes en surplus si le preneur en adresse la demande au bailleur par courrier recommandé.    

 

ETAT DES LIEUX 

L’ensemble des parties doivent dressés ou faire établir un état des lieux au plus tard un mois après l’entrée dans les lieux par le preneur.  

L’état des lieux d’entrée doit contenir au minimum :  

  • La date du constat; 
  • L’identité et la qualité du ou des auteur(s) des constatations; 
  • Les références du bail (coordonnées des parties, adresse du bien, date de début du bail); 
  • Une note générale reprenant un aperçu de l’état du bien (matériaux, équipements ainsi que l’état général d’entretien et de propreté des pièces); 
  • La description de l’état apparent des éventuels dégâts et de propreté de chaque pièce; 
  • L’état et le fonctionnement apparent des équipements présents; 
  • Le relevé des documents d’entretien des équipements et de leur date d’exécution; 
  • Le relevé des index des compteurs et jauges de citerne; 
  • La consignation des clefs, télécommandes, badges, puces et autres dispositifs remis au preneur; 
  • Existence et localisation des détecteurs incendie; 
  • Signatures des parties présentes ou de leur mandataire; 
  • Signature du ou des auteurs. 

 L’état des lieux de sortie doit contenir au minimum :  

  • La date des constatations ; 
  • L’identité et la qualité des auteurs des constatations ; 
  • La désignation du bien objet de l’expertise ; 
  • La référence à la date du bail, du procès-verbal d’état des lieux initial, la durée d’occupation des lieux et les éventuels avenants ; 
  • La référence des constatations matérielles des manquements et dégâts imputables au preneur ; 
  • Le relevé des index des compteurs et des jauges des citernes ; 
  • La consignation des clefs, télécommandes, badges, puces et autres dispositifs remis au preneur ; 
  • Les éventuelles observations relatives à des éléments ou documents restant à remettre ; 
  • Le lieu et la date de signature ; 
  • Les signatures mentionnées des mentions « lu et approuvé » des parties présentes ; 
  • La ou les signatures du ou des auteurs des constatations. 

MODALITE D’EXECUTION ET FIN DE BAIL  

Durée du bail 

Si un bail n’a pas de durée déterminée, il est supposé être valable au mois. Il pourra, par conséquent, être résilié moyennant un congé d’un mois.  

Vente du bien  

En cas de vente du bien, sauf si la faculté est prévue dans le contrat de bail, l’acquéreur est tenu de respecter le bail et ne peut donc pas donner congé au preneur.  

Décès du preneur 

Si le preneur décède, le bail est résilié de plein droit trois mois après le décès du preneur sans préavis ni indemnité. Toute personne domiciliée dans les lieux depuis plus de six mois peut, dans un délai d’un mois, signifier au bailleur son intention de reprendre le bail.  

 

CONTRAT DE BAIL RESIDENCE PRINCIPALE 

Domiciliation

Sauf explication expresse et sérieuse relative à la nature des lieux, la clause qui empêche le preneur de se domicilier dans le bien est réputée non écrite.  

Indexation

L’indexation du loyer devient automatique sur simple demande de la partie intéressée et ne vaut que pour 3 mois avant la date d’envoi du courrier au maximum s’il est envoyé après la date anniversaire du bail 

Variation du loyer 

Les parties peuvent convenir d’une variation du coût normal du loyer entre le 9ème et le 6ème mois avant la fin de chaque triennat. Sans accord entre les parties, le juge peut accorder une modification du loyer. Celle-ci sera accordée si le bien a subi une modification de minimum 20% ou une modification de 10% si cette dernière résulte de travaux exécutés par le bailleur. Cependant, les modifications ou travaux ne peuvent pas avoir pour but de rendre le logement conforme aux critères minimaux de sécurité et de salubrité. Quoi qu’il en soit, le loyer révisé ne vaut quau début du triennat suivant.  

 

QUID DE LA COLOCATION ? 

Solidarité des colocataires

Les colocataires sont tenus de manière solidaire à l’ensemble des obligations liées au bail. 

Fin du bail

Lorsque les colocataires mettent fin au bail ensemble, chacun doit signé le congé.  

Modification de la colocation

Si un colocataire souhaite se libérer des obligations avant le terme, il le notifie simultanément au bailleur et aux colocataires par un congé de trois mois. Le bailleur et les colocataires peuvent alors donner leur agrément. Si celui-ci est donné, le colocataire est dès lors libéré de toutes indemnités. Cependant, faute d’agrément, le colocataire quittant les lieux devra verser trois mois d’indemnités qui équivalent à sa part dans le loyer. 

Le bailleur doit dressé un avenant à l’état des lieux à chaque entrée et sortie de colocataire.. La signature d’un avenant au bail peut désigner un remplaçant au colocataire. L‘obligation de l’enregistrement de l’avenant repose sur le nouveau colocataire. Le coût de celui-ci sera à la charge du colocataire « quittant ». Celui-ci pourra éventuellement partagé cette charge avec son remplaçant. 

Lorsque la moitié des colocataires signataires du bail initial ont donné leurs congés, le bailleur peut mettre fin au bail en donnant un préavis de 6 mois dans le mois suivant le congé du dernier colocataire initial 

Les colocataires signent un pacte de colocation  

Le pacte de colocation fixe au minimum :  

  • La répartition du loyer entre les colocataires si le contrat ne le prévoit pas;
  • La répartition des charges communes, privatives, forfaitaires ou provisionnelles entre les colocataires; 
  • L’inventaire des meubles précisant leur propriétaire; 
  • Les modalités de conclusion des contrats pour les charges; 
  • Les modalités de conclusion des contrats d’assurances relatifs au bien loué; 
  • Les dispositions d’arrivée, de départ et de remplacement de colocataire; 
  • Les conditions de constitution et de libération de la garantie locative; 
  • Les modalités de résolution des conflits entre les colocataires. 

 

LE BAIL ETUDIANT 

Preuve d’inscription comme étudiant 

Le bail étudiant correspond à tout bail dont le preneur a fourni une attestation d’inscription dans un établissement d’enseignement (secondaire ou supérieur ou à défaut une demande d’inscription ou attestation sur l’honneur d’une telle demande). Si l’occupant n’apporte pas la preuve qu’il est étudiant endéans les 3 mois à dater de l’entrée dans les lieux, le bailleur pourra considérer le bail comme un bail d’occupation classique. 

Terme du bail  

Sauf convention contraire, l’étudiant contracte le bail pour une durée d’un an. Il prend fin moyennant un préavis d‘un mois avant le terme du bail sinon il est reconduit pour un an aux mêmes conditions (moyennant une éventuelle indexation). Si le bail est conclu pour une durée inférieure à un an et que l’étudiant continue d’occuper les lieux après le terme, le bailleur pourra le considérer comme reconduit pour une durée dun an aux même conditions.   

Fin anticipée du bail 

À tout moment, le preneur peut mettre fin au bail moyennant un préavis de deux mois et le versement d’une indemnité de trois mois de loyer.  

L’étudiant ne peut pas donné son préavis après le 15 mars.  

L’indemnité n’est pas due si :  

  • L’étudiant communique dans le mois suivant la notification du congé au bailleur les documents justifiant soit de l’irrecevabilité, soit du refus d’inscription, soit de l’abandon des études attestées par l’établissement d’enseignement; 
  • Après accord écrit du bailleur sur une cession de bail au plus tard le dernier jour du préavis. Le bailleur ne peut refusé le cessionnaire que pour des justes motifs; 
  • En cas de décès d’un parent ou autre responsable qui pourvoit à son entretien moyennant preuve du décès et de la charge d’entretien qui pesait sur le défunt.  

Le délai de préavis ne prend court que le premier jour du mois suivant le mois durant lequel le preneur donne son congé.  

Le preneur est en droit de sous-louer son logement à un autre étudiant avec accord implicite ou explicite du bailleur. Cela est possible si l’étudiant s’éloigne de son lieu habituel pour une durée supérieure à un mois uniquement dans le cadre de ses études.

 

GRILLE INDICATIVE DES LOYERS 

Le gouvernement wallon a mis en place une grille indicative des loyers. Cette dernière correspond à une valeur indicative du montant que vous pouvez demander comme loyer pour votre logement ou bâtiment.  

Vous pouvez trouver cette grille sur http://lampspw.wallonie.be/dgo4/site_grilleloyers/  

Il reste néanmoins important pour chaque partie de comparer le prix demandé à l’offre dans la région pour ne pas être en dehors des prix du marché.  

 

CONCLUSIONS 

Nous avons consigné ci-dessus les principales évolutions de la législation sur le contrat de bail en vue de donner aux propriétaires et aux locataires une vision claire de ce en quoi consiste la nouvelle législation.  

 

 

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