Oui, vous pouvez identifier vous-même les petites infractions urbanistiques, cela vous évitera des frais et des surprises tout en vous permettant d’être en ordre au point de vue administratif. 

Les petites infractions urbanistiques ne posent aucun problème au quotidien. Cependant elles peuvent ralentir les procédures de vente ou de cession de biens immobiliers. Les petites infractions urbanistiques peuvent également faire l’objet de poursuites et par conséquent d’amendes, voire de peines d’emprisonnement, voire les deux.  

 

QUELLES SONT LES PETITES INFRACTIONS URBANISTIQUES ?

Au sens de l’Art. R.IV.1-1. du CoDT, les actes, travaux et installations qui ne requièrent pas le concours obligatoire d’un architecte peuvent être considérés comme des petites infractions. Cependant, vous devez faire attention car il peut y avoir des exceptions telles que les biens immobiliers inscrits sur la liste de sauvegarde ou soumis provisoirement aux effets du classement. 

Ces exceptions sont importantes car lorsque votre immeuble est compris dans un « site classé » cela équivaut à une inscription sur la liste de sauvegarde. Vous devez donc être prudent et ne pas négliger cette donnée, qui doit être traitée au cas par cas. 

Modification de l’enveloppe d’un bâtiment

Le texte légal fait référence à des pourcentages de l’enveloppe existante. La manière de déterminer le pourcentage nécessite souvent l’obligation de réaliser un relevé de la situation existante. Cette étape n’est pas toujours facile car toutes les parties de l’enveloppe ne sont pas toujours accessibles. De plus, il faut pouvoir justifier le pourcentage vis-à-vis de l’Administration en présentant des documents précis et corrects. La réalisation d’un relevé complet par un professionnel permettra l’établissement des plans de la situation existante. De cette manière il vous sera facile de déterminer les surfaces concernés par la modification ainsi que de les justifier auprès de l’Administration. 

Transformation d’une construction existante

Le CoDT prévoit différentes situations pour lesquelles les transformations ne requièrent pas le concours d’un Architecte. Attention pourtant, ce n’est pas pour cela que vous êtes dispensé de respecter les autres règlementations en vigueur. Dans ce cas-là et surtout lorsque la situation n’est pas complètement claire et évidente, il est préférable de se faire assister par un professionnel. 

Veranda

Cette la situation est facile tant à identifier qu’à régulariser. Le recourt à un professionnel n’est recommandé que lorsque la situation ne correspond pas aux critères décrits dans le CoDT.

Création d’un ou plusieurs logement(s)

En théorie, selon de CoDT, la création d’un logement dans un immeuble existant ne requière pas le concours d’un Architecte. Si vous créez plusieurs logements, vous devrez faire appel à un Architecte. En pratique, ce n’est pas vraiment le cas car la création d’un ou plusieurs logement entraine souvent l’intervention obligatoire d’un Architecte. En effet, les modifications à apporter aux immeubles lors de la création de logement(s) sont soumises à diverses normes et réglementations. 

Car-port, accès et parcage, abris de jardin-piscine-mare et étang, aménagements, accessoires et mobiliers, antenne de radio-télévision, énergies renouvelables, clôtures, murs de clôture, murs de soutènements, abris pour animaux, exploitations agricoles

Cette situation est facile tant à identifier qu’à régulariser. Le recourt à un professionnel n’est recommandé que lorsque la situation ne correspond pas aux critères décrits dans le CoDT.

Construction et installations provisoires

On oublie souvent que les installations provisoires doivent faire l’objet d’une autorisation spécifique. En général, elles sont faciles à obtenir. Les autorisations délivrées sont limitées dans le temps et peuvent dans certaines circonstances être prolongées, mais jamais indéfiniment. En l’absence d’autorisation, l’Administration peut dresser un procès-verbal. Ce dernier peut entrainer des complications inutiles qui auraient pu être évitées en faisant les demandes d’autorisation adéquates.

Autres points repris dans le CoDT

Les autres points repris dans le CoDT ne concernent pas les immeubles et feront l’objet d’un autre article. 

COMMENT IDENTIFIER LA SITUATION INFRACTIONNELLE

Vérifier vos archives personnelles 

Les travaux datent de plusieurs années voire plusieurs dizaines d’années et à l’époque, votre architecte avait réalisé les démarches nécessaires mais vous ne vous en souvenez pas exactement ? Vous avez acheté la maison en état et vous ne savez pas si les précédents propriétaires avaient réalisé les démarches ? Votre situation est courante. 

Si vous avez réalisé des travaux, vous avez peut-être conservé la correspondance entretenue avec l’architecte, les factures, les plans ou autres documents. Sur base de ceux-ci vous pouvez assez facilement déterminer si les travaux ont fait l’objet d’un accord de la commune. Par exemple : Lorsque l’Administration Communale autorise des travaux, les plans sont signés et/ou un cachetés. 

Si un précédent propriétaire a réalisé des travaux, vous pouvez retrouver les permis obtenus dans votre acte d’achat. 

Dater les travaux

Si les travaux sont anciens, il est fort probable qu’ils aient été réalisés avant l’établissement de toute loi sur l’urbanisme ou dans une période faisant l’objet d’une amnistie. 

Comparer l’emprise du bâtiment en fait et en droit

Vous pouvez facilement enquêter vous-même sur la question en vous rendant sur le site du cadastre. La situation que vous observez sur le site est une situation présumée de droit. Cependant, si elle ne correspond pas exactement, il ne s’agit que d’une présomption d’infraction urbanistique et non d’une preuve. Il arrive en effet régulièrement que des situations ne soient pas à jour ou ne correspondent pas à la situation autorisée en droit. 

Lien CADGIS : http://ccff02.minfin.fgov.be/cadgisweb/?local=fr_BE

Informations urbanistiques

Si toutefois aucune information ne transparait, vous pouvez interroger la commune afin d’obtenir tous les renseignements afférant à votre immeuble. 

CONCLUSIONS

Les petites infractions urbanistiques sont assez faciles à détecter car sur de nombreux points le CoDT est clair. Dès que vous vous trouvez dans un cas un peu plus complexe ou limite, vous pouvez vous dire que vous sortez du cadre des petites infractions. Dans ce cas, il est préférable dans un premier temps de consulter l’Administration et dans un second temps de se faire assister de professionnels et d’experts. 

POUR PASSER A L’ACTION

  • Bien lire les articles du CoDT concernant les infractions qui ne requièrent pas le concours d’un architecte car toutes les autres requièrent le concours d’un architecte.
  • En cas de doute, il est toujours préférable de se faire assister par un professionnel expert dans le domaine des infractions urbanistiques. 

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